來(lái)源：誠(chéng)通湖岸 發(fā)布時(shí)間：2019年3月
債權(quán)構(gòu)成
無(wú)錫 A 織造制衣有限公司（以下簡(jiǎn)稱 A 公司）一戶債 權(quán)，借款11筆，本金4688萬(wàn)元，剩余本金4687.216682 萬(wàn)元，利息 3862290.07 元。保證人為江蘇某高新科技有限公司、張建國(guó)、蔣榮珍，抵押物為借款人位于無(wú)錫市北塘區(qū)金山北工業(yè)園區(qū)東二支路 2 的房地產(chǎn)。無(wú)錫中院已就該債權(quán)作出 2014 錫商初字第 0329 號(hào)民事調(diào)解書(shū)，調(diào)解債權(quán)人對(duì)上述抵押物在 3050 萬(wàn)元范圍內(nèi)享 有優(yōu)先受償權(quán)。處置時(shí)，此債權(quán)正在執(zhí)行過(guò)程中。
抵質(zhì)押物情況和借款保證人償債能力分析
抵押物位于無(wú)錫市北塘區(qū)金山北工業(yè)園區(qū) , 土地證號(hào)為錫北國(guó)用（2004）第271號(hào)，面積26811.7平方米，性質(zhì)為工交倉(cāng)儲(chǔ)用地，兩處抵押房產(chǎn)權(quán)證號(hào)分別為 錫房權(quán)證北塘第 WX1000140340 號(hào)、錫房權(quán)證北塘字第WX1000151498號(hào)。
抵押物合計(jì)建筑面積 22898.17平方米。因臨近無(wú)錫市區(qū)，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部分工廠已拆遷，且工業(yè)土地已改為住 宅用地，拆遷補(bǔ)償款可觀。但是，本戶抵押物雖屬于拆遷范圍，拆遷具體時(shí)間不確定。
處置經(jīng)過(guò)及經(jīng)驗(yàn)分享
本戶的亮點(diǎn)在于該抵押物有收儲(chǔ)變性可能。作為債權(quán)方抵押時(shí)設(shè)定的最高受償額即是受償上限，但是如果能取 得物權(quán)將有較大的利潤(rùn)空間。運(yùn)作該抵押物收儲(chǔ)變性一是 需要的時(shí)間周期比較長(zhǎng)，不確定性較大，二是需要在當(dāng)?shù)?有比較強(qiáng)的運(yùn)作能力，這并非公司強(qiáng)項(xiàng)，因此我們看重的還是盡量挖掘債權(quán)的價(jià)值。
接手債權(quán)后一方面通過(guò)代理律師推動(dòng)執(zhí)行程序啟動(dòng)評(píng)估拍賣，另一方面聯(lián)系了債務(wù)人、管委會(huì)、附近房地 產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司等多家單位談合作。有多家意向客戶表達(dá)了濃厚興趣。
最終，我們鎖定了抵押物承租人作為最終買(mǎi)家，以超過(guò)抵押擔(dān)保最高額的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了本戶債權(quán)。從債權(quán)轉(zhuǎn)讓回 收的金額甚至超過(guò)了通過(guò)司法拍賣能回收的數(shù)額。而買(mǎi)受人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)債權(quán)，一方面保證了自身的持續(xù)經(jīng)營(yíng)（續(xù)租）， 另一方面也為將來(lái)運(yùn)作抵押物收儲(chǔ)變性做了鋪墊。
本戶債權(quán)成功處置得益于處置團(tuán)隊(duì)充分了解抵押物價(jià)值，并對(duì)抵押物進(jìn)行了精準(zhǔn)營(yíng)銷。
債權(quán)構(gòu)成情況
南京 B 船務(wù)有限公司一戶債權(quán)， 剩余本金人民幣 2700 萬(wàn) 元， 利 息 人 民 幣 1089129.16 元（ 利 息 暫 計(jì) 至2015 年 2 月 2 日）。保證人蕪湖市某船務(wù)有限公司提供連 帶責(zé)任保證，抵押物為南京某船務(wù)有限公司擁有的“潔宇 浚 1 號(hào)”多用途船舶一艘和南京某航運(yùn)有限公司擁有的船舶 - 萬(wàn)得利 66 號(hào)一艘。處置時(shí)，本債權(quán)未訴，借款人南 京恒順達(dá)船務(wù)有限公司清算中。
南京某貿(mào)易有限公司一戶債權(quán)，剩余本金 1990 萬(wàn)元，利息人民幣 1089129.16 元（利息暫計(jì)至 2015 年 2 月 2 日）。 保證人南京某船務(wù)有限公司提供連帶責(zé)任保證，抵押物為 福建省大福通船務(wù)有限公司名下的“通達(dá) 998”散貨船。處置時(shí)，本債權(quán)未訴。
處置經(jīng)過(guò)及經(jīng)驗(yàn)分享
上述兩戶債務(wù)人均為同一實(shí)際控制人。該實(shí)際控制人 在公司經(jīng)營(yíng)陷入困境、現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)困難之后已將公司大部 分資產(chǎn)轉(zhuǎn)移。同時(shí)，該實(shí)際控制人認(rèn)為我方無(wú)法找到并控 制抵押物船舶，一開(kāi)始并不配合。
我方接手債權(quán)后通過(guò)兩方面做工作，一是尋找該實(shí)際 控制人轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的證據(jù)，向其施壓 ；二是我司福建資產(chǎn)包 中曾經(jīng)有過(guò)船舶處置案例。通過(guò)相關(guān)人員找到了抵押物 的位置。“潔宇浚 1 號(hào)”多用途船舶在江西九江，“萬(wàn)得利 66”散貨船在浙江臺(tái)州維修。“通達(dá) 998”散貨船現(xiàn)在位 于上海，停泊了一年。
經(jīng)過(guò)我們多方施壓，該實(shí)際控制人稱其已無(wú)償債能力， 推介了其船運(yùn)業(yè)的朋友收購(gòu)了該兩戶債權(quán)。
本戶處置的成功之處在于 ：
1.處置利潤(rùn)高。抵押物船舶為動(dòng)產(chǎn)，在資產(chǎn)包評(píng)估 定價(jià)時(shí)該動(dòng)產(chǎn)抵押物估值為零，但是通過(guò)我們施壓運(yùn)作， 從該抵押物實(shí)現(xiàn)了相當(dāng)一部分價(jià)值。相對(duì)于買(mǎi)包時(shí)兩戶的 定價(jià)，最終實(shí)現(xiàn)了 4 倍以上的收益。
2.處置時(shí)間短。該兩戶債權(quán)我們 2016 年 10 月購(gòu) 得，12 月就簽訂了債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2017 年 4 月收訖全 部款項(xiàng)。
3.處置費(fèi)用低。通過(guò)債權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，避開(kāi)了訴訟 周期長(zhǎng)、船舶變現(xiàn)難等不利因素的影響。而且免去了訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)等費(fèi)用。
債權(quán)構(gòu)成
上海資產(chǎn)包“寶隆一方大廈”系列不良債權(quán)涉及債權(quán)5戶；本金余額7,080.73萬(wàn)元 ；利息699.82萬(wàn)元 ；擔(dān)保方式為抵押和保證；抵押物為上海寶隆一方大廈 7 層、8 層、 9 層、11 層、15 層、23 層、25層辦公房產(chǎn)，建筑面積合 計(jì)3,063.31平方米；案件均推動(dòng)到法院執(zhí)行階段；
抵質(zhì)押物情況和借款保證人償債能力分析
抵押物“寶隆一方大廈”位于上海市虹口區(qū)158號(hào)，在上海中環(huán)和逸仙高架交匯處，距離地鐵3號(hào)線大柏樹(shù)地鐵站900米，地理位置優(yōu)越，周邊配套成熟完善。是一幢25層高的甲級(jí)寫(xiě)字樓，占地面積19294平方米，建筑面積91235平方米。 抵押物所在地大柏樹(shù)區(qū)域曾是上海鋼材貿(mào)易商的集散地，一公里內(nèi)，就匯集了第一鋼市、大柏樹(shù)鋼市等幾家鋼 材市場(chǎng)，全盛時(shí)曾集聚了4500家鋼貿(mào)企業(yè)。年交易規(guī)模超過(guò)5000億。
經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)
該系列債權(quán)一方面通過(guò)代理律師推動(dòng)執(zhí)行程序啟動(dòng)評(píng)估拍賣。同時(shí)考慮到長(zhǎng)三角鋼貿(mào)危機(jī)后，大量鋼貿(mào)企業(yè)倒 閉，大柏樹(shù)區(qū)域的辦公樓需求大幅下降，物業(yè)價(jià)格也有所下滑，挑戰(zhàn)買(mǎi)包時(shí)的定價(jià)依據(jù)。初步的處置策略傾向通過(guò) 債權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)快速回現(xiàn)。
經(jīng)過(guò)與幾個(gè)意向買(mǎi)家多輪談判，其買(mǎi)價(jià)均無(wú)法達(dá)到 我們此前的回收預(yù)期 ；另一方面通過(guò)服務(wù)商渠道收集債 權(quán)買(mǎi)家情報(bào)，得知原債務(wù)人的關(guān)聯(lián)人有逐步收購(gòu)大樓物 業(yè)的信息，我們決定終止債權(quán)轉(zhuǎn)讓的處置思路，全力推動(dòng)司法拍賣。
于 2016 年11月實(shí)現(xiàn)其中300平方米的物業(yè)拍賣成交， 成交均價(jià)1.67萬(wàn)元 / 平方米 ；2017年6月實(shí)現(xiàn)其中 300 平 方米物業(yè)拍賣成交，成交均價(jià)1.79萬(wàn)元 / 平方米 ；拍賣價(jià) 格一路上升，實(shí)現(xiàn)了較好的回收，但因我們向市場(chǎng)表明了拒絕債權(quán)轉(zhuǎn)讓的態(tài)度，導(dǎo)致部分意向客戶流失，在2018年2月100平方物業(yè)拍賣時(shí)，成交均價(jià)又降至1.6萬(wàn)元 / 平方米； 我們及時(shí)調(diào)整思路，決定債權(quán)營(yíng)銷和司法拍賣同時(shí)推進(jìn)。
總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)：市場(chǎng)條件千變?nèi)f化，與較大的客戶進(jìn)行博弈時(shí)，我們不能盲目向市場(chǎng)表明全部處置思路，應(yīng)該有所保留 ；同時(shí)，應(yīng)保持靈活性，以適應(yīng)市場(chǎng)變化，在與客戶博弈的過(guò)程中擁有主導(dǎo)權(quán)。
